Prazo termina em dezembro e apenas 41,4% dos municípios aderiram ao sistema que vai conectar os cadastros imobiliários de todo o país.
Os imóveis brasileiros estão prestes a ganhar uma espécie de identidade nacional. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que pode ser comparado ao CPF das pessoas e ao CNPJ das empresas, começa a assumir um papel estratégico com a Reforma Tributária e coloca as prefeituras diante de uma corrida contra o tempo. O prazo para os municípios integrarem seus cadastros ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) termina em 31 de dezembro de 2026, mas os números mostram que o processo ainda está longe de ser concluído.
Dados públicos atualizados em 24 de setembro apontam que 2.307 municípios brasileiros haviam aderido ao Convênio Sinter, 41,4% do total, enquanto apenas 210 já possuíam imóveis ativos no CIB. Juntas, essas administrações já somavam mais de 20 milhões de inscrições imobiliárias ativas. Quando se trata de Santa Catarina, 232 cidades aderiram, mas só 29 estão com os CIBs ativos. A diferença entre adesão e integração efetiva revela o tamanho do desafio: aderir ao convênio é apenas o primeiro passo de um processo que envolve preparação das bases cadastrais, adequação dos sistemas, testes, transmissão das informações, recebimento dos códigos e sua incorporação aos cadastros municipais.
“CIB não é simplesmente mais uma obrigação de sistema. É uma mudança na forma como o imóvel será identificado dentro da administração pública brasileira. O Sinter, por sua vez, funciona como a infraestrutura que conecta informações cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicas”, afirma Camila da Silva, especialista em Gestão e Legislação Tributária e mestre em Engenharia de Transportes e Gestão Territorial pela UFSC.
Segundo ela, a comparação com o CPF ajuda a entender a mudança: assim como cada pessoa possui uma identificação nacional, o imóvel passa a ter um código único para ser reconhecido por diferentes sistemas públicos.
“Nos imóveis urbanos, o processo começa justamente nas prefeituras, que possuem os cadastros de origem, com informações como endereço, área, características construtivas e inscrição imobiliária. Esses dados são transmitidos ao Sinter, que atribui o CIB. Depois, o município precisa receber o código e incorporá-lo novamente ao seu cadastro e aos sistemas utilizados pela administração. Vale salientar que, a mudança não retira a autonomia municipal: a prefeitura continua responsável pelas informações dos seus imóveis e mantém sua competência tributária. O que muda é que o cadastro local passa a conversar com uma estrutura nacional”, detalha Silva.
Para Camila, um dos maiores riscos é tratar a integração como uma simples tarefa tecnológica que pode ser resolvida nos últimos meses do prazo. “O problema não é simplesmente apertar um botão em dezembro e transmitir a base. É nos testes que aparecem as inconsistências. Divergências de endereço, área, titularidade e formatos de dados podem exigir correções e ajustes nos sistemas. Por isso, a recomendação é começar agora. O próprio processo de integração ajuda a mostrar onde o cadastro precisa melhorar”, alerta.
A urgência também está relacionada às possíveis consequências para os municípios que não avançarem no processo. A integração está vinculada à operacionalização da Reforma Tributária e poderá ter reflexos no recebimento de repasses relacionados ao IBS para imóveis que não possuam inscrição no CIB, além de trazer dificuldades para operações e regularizações envolvendo imóveis.
Para o cidadão, a mudança será percebida gradualmente. O Cadastro Imobiliário poderá aparecer no carnê do IPTU, em certidões, alvarás de construção, cadastros e processos de regularização, além de operações de compra, venda e locação. O proprietário não precisará procurar a Receita Federal para solicitar o código: nos imóveis urbanos, será a prefeitura que encaminhará as informações ao Sinter, receberá a identificação e a incorporará ao cadastro municipal.
“Por isso, será importante manter atualizados os dados do imóvel e da titularidade junto ao município, já que a integração poderá revelar divergências de endereço, área, titularidade ou características construtivas e exigir correções. É preciso ressaltar ainda que, o CIB não substitui a matrícula ou a inscrição imobiliária municipal, não regulariza juridicamente o imóvel e sua inscrição não gera custo ao cidadão”, pontua a especialista.
O impacto também chegará ao mercado imobiliário. Imobiliárias, construtoras, incorporadoras, cartórios e empresas que utilizam sistemas de gestão imobiliária precisarão adaptar seus processos para consultar, registrar, armazenar e utilizar o novo identificador. Na construção civil, a mudança tende a ser ainda maior pela vinculação do CIB aos procedimentos relacionados às obras.
Além de atender à Reforma Tributária, a integração pode representar uma oportunidade para enfrentar um problema histórico da administração pública: a fragmentação dos dados imobiliários. Município, cartório, União e outros órgãos muitas vezes trabalham com diferentes identificadores para o mesmo imóvel. A conexão das bases pode reduzir duplicidades, identificar inconsistências e melhorar informações utilizadas no planejamento urbano, na regularização fundiária, na infraestrutura e em políticas ambientais.
Na avaliação da especialista, o que está em curso é maior do que uma mudança de sistema. “Estamos passando por uma verdadeira alteração de paradigma nacional para os cadastros municipais. O desafio envolve tecnologia, mas também revisão de processos, capacitação técnica, organização das informações e definição de responsabilidades. Não é um projeto de TI. É um projeto de governança cadastral e tributária”, conclui Camila.